Imóvel sem escritura: quais os riscos e como regularizar?

2 de out.

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É bastante comum encontrar imóveis que foram comprados há anos, pagos integralmente e ocupados normalmente, mas que nunca tiveram a documentação regularizada.

Às vezes existe apenas um contrato particular de compra e venda. Em outras situações, o imóvel passou de uma pessoa para outra diversas vezes, houve falecimento do antigo proprietário, o vendedor desapareceu ou simplesmente nunca foi realizada a escritura e o registro.

Surge, então, uma dúvida frequente:

Quem possui um imóvel sem escritura é realmente proprietário? E como regularizar essa situação?

A resposta depende da documentação existente, da origem da posse e do histórico do imóvel.

Escritura e registro não são a mesma coisa

Antes de falar em regularização, é importante diferenciar dois documentos que frequentemente são confundidos.

A escritura pública é o instrumento utilizado para formalizar determinados negócios jurídicos imobiliários perante o Tabelionato de Notas. Nos negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, ela é, como regra, exigida pelo Código Civil, salvo as hipóteses em que a própria legislação admite outro instrumento.

Já o registro ocorre no Cartório de Registro de Imóveis.

E essa diferença é fundamental.

Nos negócios realizados entre pessoas vivas, não basta assinar a escritura para transferir a propriedade: é necessário registrar o título na matrícula do imóvel.

Por isso, é possível encontrar situações em que:

existe contrato de compra e venda, mas nunca foi feita escritura;
existe escritura, mas ela nunca foi registrada;
existem sucessivos contratos particulares entre diferentes compradores;
o imóvel continua registrado em nome de alguém que já faleceu;
o ocupante possui o imóvel há muitos anos, mas não possui título registrado em seu nome.

Cada uma dessas situações exige uma análise diferente.

Tenho apenas contrato de compra e venda. O imóvel é meu?

O contrato particular pode produzir importantes efeitos jurídicos entre comprador e vendedor, mas ele não deve ser confundido com o registro da propriedade.

Enquanto não houver o registro do título adequado na matrícula, o imóvel poderá continuar formalmente registrado em nome do antigo proprietário.

Isso explica por que alguém pode ter comprado, pago, recebido as chaves e morar no imóvel durante anos e, ainda assim, descobrir posteriormente que a matrícula continua em nome do vendedor ou até mesmo de proprietários anteriores.

O contrato, entretanto, pode ser extremamente importante para demonstrar a origem da posse, o negócio realizado, o pagamento do preço e a cadeia de transmissões.

Por isso, quem possui apenas um “contrato de gaveta” não deve simplesmente descartá-lo ou presumir que não possui nenhum direito.

Quais são os riscos de manter um imóvel sem regularização?

A ausência de regularização pode permanecer aparentemente sem consequências durante muitos anos e revelar o problema justamente quando o proprietário precisa vender, financiar, inventariar ou utilizar o imóvel como garantia.

Entre as dificuldades que podem surgir estão:

problemas para vender o imóvel de forma regular;
dificuldade ou impossibilidade de utilização em determinadas operações de financiamento;
divergências entre quem ocupa o imóvel e quem consta como proprietário na matrícula;
necessidade de localizar antigos vendedores ou seus herdeiros;
aumento da complexidade documental com o passar dos anos;
dificuldades em inventários e partilhas;
conflitos entre herdeiros;
sucessivas compras e vendas realizadas apenas por contratos particulares;
existência de pendências registrais que somente são descobertas anos depois.

Quanto mais longa for a cadeia informal de transmissões, maior tende a ser o trabalho necessário para reconstruir documentalmente a origem da aquisição.

Por isso, deixar a regularização para o futuro nem sempre é a alternativa mais simples.

Como regularizar um imóvel sem escritura?

Não existe uma única resposta.

A solução depende principalmente de quem aparece como proprietário na matrícula, quais documentos existem, como ocorreu a aquisição e há quanto tempo a pessoa exerce a posse.

Entre as possibilidades mais comuns estão:

1. Escritura pública e registro

Quando comprador e vendedor estão disponíveis, a documentação está regular e o negócio permite a formalização convencional, pode ser possível lavrar o título adequado e posteriormente levá-lo ao Registro de Imóveis.

Essa costuma ser a situação mais simples, mas antes é necessário verificar a matrícula, os documentos das partes, eventuais restrições e as características específicas da negociação.

2. Adjudicação compulsória

Imagine que o comprador tenha cumprido sua obrigação, mas o vendedor não queira ou não possa mais outorgar o título definitivo.

Dependendo do caso, poderá ser cabível a adjudicação compulsória, instrumento destinado a viabilizar a transferência do imóvel quando existem os requisitos jurídicos necessários, apesar da ausência da colaboração para formalização definitiva.

Atualmente, a legislação também admite a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, diretamente perante o Registro de Imóveis, quando preenchidos os requisitos legais.

Isso significa que nem toda situação desse tipo necessariamente precisa começar com uma ação judicial.

A escolha da via, entretanto, depende da análise do contrato, do pagamento, da documentação disponível e das circunstâncias concretas da aquisição.

3. Usucapião

Em determinadas situações, a regularização poderá ocorrer por usucapião.

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada no exercício da posse durante determinado período e no preenchimento dos demais requisitos previstos em lei.

Existem diferentes modalidades, com requisitos e prazos distintos.

Além da via judicial, a legislação brasileira admite o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial, perante o Registro de Imóveis, quando presentes as condições necessárias.

Por isso, simplesmente dizer que alguém “mora no imóvel há muitos anos” não é suficiente para concluir automaticamente que existe direito à usucapião.

É necessário analisar, entre outros elementos:

a origem da posse;
há quanto tempo ela é exercida;
se houve oposição;
a utilização dada ao imóvel;
a existência de contratos;
a matrícula e a cadeia registral;
as características do imóvel;
a documentação disponível.

4. Inventário e regularização sucessória

Outro cenário frequente ocorre quando o imóvel continua registrado em nome de uma pessoa que faleceu.

Nessa hipótese, o problema pode não ser propriamente a falta de escritura, mas a ausência de regularização da sucessão.

Dependendo da situação, pode ser necessário realizar ou complementar inventário, partilha, sobrepartilha ou outros atos para permitir que o imóvel seja finalmente registrado em nome de quem efetivamente possui os direitos sobre ele.

5. Regularização fundiária e outras situações registrais

Há ainda imóveis inseridos em núcleos urbanos informais, parcelamentos antigos, áreas com divergências de medidas, matrículas que não correspondem adequadamente à ocupação existente e outras situações que podem demandar procedimentos específicos de regularização fundiária ou registral.

Por isso, “não tenho escritura” descreve o problema, mas não revela necessariamente qual é a solução jurídica.

Comprei um imóvel de alguém que também não tinha escritura. E agora?

Essa situação merece ainda mais atenção.

É comum encontrar cadeias como esta:

proprietário registral → comprador A → comprador B → comprador C

Todos fizeram contratos particulares, mas nenhuma das transmissões chegou ao Registro de Imóveis.

Nesse caso, antes de escolher qualquer procedimento, é necessário reconstruir a cadeia documental e verificar:

quem consta atualmente na matrícula;
quais contratos foram celebrados;
se os pagamentos podem ser comprovados;
se as partes anteriores ainda podem ser localizadas;
se houve falecimentos;
há quanto tempo existe a posse;
se existem ônus ou restrições na matrícula;
e qual instrumento jurídico oferece o caminho adequado para a regularização.

Tentar simplesmente “fazer uma escritura” sem compreender o histórico do imóvel pode não resolver o problema.

Posso comprar um imóvel sem escritura?

A ausência de escritura não significa, por si só, que nenhuma negociação possa ser realizada.

Contudo, comprar um imóvel irregular sem compreender exatamente a situação jurídica representa um risco consideravelmente maior.

Antes de pagar sinal, entrada ou parte relevante do preço, é recomendável verificar pelo menos a matrícula atualizada, a origem da aquisição do vendedor, os contratos existentes, eventuais ônus e qual será efetivamente o caminho necessário para colocar o imóvel em nome do comprador.

Em alguns casos, a regularização é relativamente simples.

Em outros, poderá depender de inventário, adjudicação, usucapião, retificação ou de uma cadeia documental muito mais complexa.

O importante é que o comprador conheça isso antes de assumir a obrigação e desembolsar valores, e não somente quando tentar registrar o imóvel.

Qual é o primeiro passo para regularizar?

O primeiro passo normalmente não é escolher imediatamente entre escritura, usucapião ou adjudicação.

É realizar um diagnóstico documental do imóvel.

A análise costuma começar pela matrícula atualizada e pelos documentos que demonstram como a posse ou os direitos sobre o imóvel foram adquiridos, como contratos, recibos, escrituras antigas, documentos sucessórios e demais elementos disponíveis.

Somente depois de compreender a situação registral e a origem da ocupação é possível definir com segurança qual procedimento é juridicamente adequado.

Imóvel sem escritura não significa imóvel sem solução

Muitos imóveis permanecem irregulares durante décadas simplesmente porque seus ocupantes acreditam que a única solução seria localizar o antigo proprietário e convencê-lo a assinar uma escritura.

Nem sempre é assim.

A legislação prevê diferentes instrumentos para regularização imobiliária, e a solução depende da história específica de cada imóvel.

Por outro lado, quanto antes a documentação for analisada, maior tende a ser a possibilidade de preservar contratos, comprovantes e informações importantes para solucionar a situação.

Na regularização imobiliária, o primeiro passo é descobrir exatamente o que existe no papel e comparar isso com o que aconteceu na prática.