Desistiu da compra do imóvel: perde o sinal?

há 7 dias

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Na compra e venda de um imóvel, é comum que o comprador entregue um valor inicial para demonstrar interesse e confirmar o negócio. Esse pagamento costuma ser chamado de “sinal”.

Mas o que acontece se uma das partes desistir da negociação? O comprador perde o valor? O vendedor precisa devolver em dobro?

A resposta depende do que foi estabelecido no contrato, da natureza do pagamento e, principalmente, de quem deu causa ao encerramento do negócio.

Sinal, entrada e arras são a mesma coisa?

Embora essas expressões sejam frequentemente utilizadas como sinônimas, elas não significam necessariamente a mesma coisa.

A entrada normalmente representa uma antecipação do preço do imóvel. Já as arras, popularmente chamadas de sinal, podem servir para confirmar a celebração do contrato, garantir o cumprimento da obrigação ou estabelecer as consequências do arrependimento.

Por isso, não basta observar o nome atribuído ao pagamento. É necessário analisar sua função dentro do contrato e as cláusulas relacionadas ao desfazimento da negociação.

O que são arras confirmatórias?

As arras confirmatórias são entregues para confirmar o negócio e demonstrar que o contrato foi efetivamente celebrado. Quando o pagamento for feito em dinheiro e o negócio for concluído, o valor normalmente será descontado do preço total do imóvel.

Por exemplo: se o imóvel custa R$ 300 mil e o comprador entrega R$ 20 mil como sinal, esse valor poderá ser considerado parte do pagamento. O problema surge quando uma das partes deixa de cumprir o contrato.

De acordo com o artigo 418 do Código Civil:

Se quem entregou as arras descumprir o contrato, a outra parte poderá considerar o negócio desfeito e, conforme o caso, reter o valor;
Se o descumprimento for de quem recebeu as arras, aquele que as entregou poderá considerar o contrato desfeito e exigir sua devolução acrescida de valor equivalente — o que, na prática, costuma ser chamado de devolução em dobro.

Entretanto, a aplicação dessas consequências pode variar conforme a natureza do contrato, a proporcionalidade do valor cobrado e a legislação aplicável à negociação.

E se o contrato permitir o arrependimento?

As arras penitenciais são utilizadas quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento. Nesse caso, o sinal funciona como o preço para que uma das partes possa desistir:

Se desistir quem entregou o valor, poderá perdê-lo;
Se desistir quem recebeu, deverá devolver o valor mais o equivalente.

Quando existe direito de arrependimento expressamente previsto, as arras têm função indenizatória. Em regra, não haverá direito a uma indenização suplementar, conforme estabelece o artigo 420 do Código Civil.

Portanto, uma cláusula autorizando o arrependimento produz consequências muito diferentes de uma simples previsão de pagamento antecipado.

Desistência e descumprimento não são a mesma coisa

Esse é um dos principais pontos de atenção. Desistir de uma negociação sem justificativa não é o mesmo que solicitar o encerramento do contrato porque a outra parte descumpriu uma obrigação.

Imagine que o comprador queira sair do negócio apenas porque encontrou outro imóvel. A situação é diferente daquela em que ele solicita a resolução porque o vendedor não apresentou a documentação prometida, porque o imóvel possui uma irregularidade ou porque a construtora atrasou injustificadamente a entrega.

Antes de determinar quem perde ou devolve o sinal, é necessário identificar:

Quem provocou o encerramento do negócio;
Se houve efetivo descumprimento contratual;
Qual obrigação deixou de ser cumprida;
Se o contrato prevê direito de arrependimento;
Como o valor inicial foi descrito;
Se a relação também está sujeita à legislação consumerista ou a regras imobiliárias específicas.

O vendedor sempre pode ficar com todo o sinal?

Não necessariamente. O contrato não pode simplesmente classificar qualquer pagamento inicial como “sinal” para permitir sua perda integral.

Se o valor for excessivo ou representar uma parcela significativa do preço do imóvel, poderá existir discussão sobre a natureza do pagamento e sobre a proporcionalidade da retenção. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que um pagamento inicial não deve ser integralmente tratado como arras quando, pelas circunstâncias do negócio, ele também compreender parte relevante do preço.

Além disso, decisões mais recentes do STJ afastam a retenção autônoma das arras confirmatórias em determinadas hipóteses de resolução de contratos imobiliários, especialmente quando o valor funciona como garantia e princípio de pagamento. Isso reforça que a resposta não pode ser dada apenas com base na palavra “sinal” escrita no recibo ou no contrato. (STJ – REsp 1.936.470/SP).

O comprador sempre recebe o sinal em dobro se o vendedor desistir?

Também não. A devolução do valor acrescida do equivalente pode ser aplicável quando o desfazimento decorrer exclusivamente de quem recebeu as arras. Esse entendimento já foi reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça com fundamento no artigo 418 do Código Civil. (STJ – REsp 1.927.986/DF)

Contudo, será necessário demonstrar que o pagamento realmente tinha natureza de arras e que o descumprimento foi imputável à parte que recebeu o valor. Se houver culpa de ambas as partes, condição contratual não cumprida, problema na documentação ou simples negociação preliminar, a solução poderá ser diferente.

E nos contratos de imóveis na planta?

Os contratos celebrados com incorporadoras possuem regras específicas. Nessas situações, o valor chamado de sinal precisa ser analisado em conjunto com as cláusulas de distrato, comissão de corretagem, penalidades, prazo de restituição e eventual patrimônio de afetação.

O simples fato de o contrato utilizar a expressão “arras” não significa, automaticamente, que a incorporadora poderá reter todo o valor além das demais penalidades previstas. É preciso verificar a compatibilidade das cobranças com a Lei de Incorporações Imobiliárias, o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência aplicável.

O que analisar antes de pagar ou devolver o sinal?

Antes de tomar qualquer decisão, é importante conferir:

A proposta, o recibo e o contrato de compra e venda;
A forma como o pagamento foi descrito;
A existência ou não de direito de arrependimento;
As hipóteses de rescisão e resolução do contrato;
As obrigações assumidas por comprador e vendedor;
Quem efetivamente deu causa ao encerramento;
O valor do sinal em comparação com o preço do imóvel;
A existência de multa, corretagem ou outras retenções;
As mensagens e documentos produzidos durante a negociação.

Também é recomendável evitar assinar distratos, termos de quitação ou declarações de desistência antes de compreender seus efeitos. Dependendo da redação, esses documentos podem reconhecer culpa, autorizar retenções ou encerrar outros direitos relacionados à negociação.

Afinal, quem desiste da compra perde o sinal?

Pode perder, mas essa consequência não é automática. O resultado dependerá da natureza do valor pago, das cláusulas contratuais, da existência de direito de arrependimento, da legislação aplicável e de quem deu causa ao desfazimento do negócio.

Antes de reter, devolver ou abrir mão do sinal, o contrato e os documentos da negociação devem ser analisados em conjunto.

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