Escritura não é a mesma coisa que contrato: quando cada um é utilizado na compra e venda de imóveis

Na prática imobiliária, é comum haver confusão entre contrato de compra e venda e escritura pública.

Muitas pessoas acreditam que são a mesma coisa. Outras pensam que basta assinar um contrato para resolver o negócio.

Mas juridicamente, são instrumentos distintos — e compreender essa diferença é essencial para evitar riscos.

O que diz a lei sobre escritura pública?

O artigo 108 do Código Civil estabelece:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Em regra, portanto, a escritura pública é obrigatória para a validade da compra e venda de imóveis acima desse valor.

Isso significa que, para que o negócio seja plenamente válido quanto à transferência do direito real, exige-se escritura pública — salvo exceções previstas em lei.

Então o contrato particular não tem validade?

Tem, sim.

O contrato de compra e venda é plenamente válido como instrumento obrigacional. Ele cria deveres entre as partes.

O que ele não faz, por si só, é transferir a propriedade.

A diferença é importante:

• O contrato cria a obrigação de transferir.

• A escritura formaliza o ato exigido por lei (quando aplicável).

• O registro é o que efetivamente transfere a propriedade.

Quando o contrato é utilizado na prática?

Apesar da regra do artigo 108 do Código Civil, existem situações negociais em que o contrato particular é utilizado de forma legítima e estratégica.

Alguns exemplos:

1. Venda parcelada direta com o proprietário

   
   

Quando o imóvel é vendido parceladamente, é comum que:

• as partes celebrem contrato particular;

• a escritura só seja lavrada após a quitação.

  
  

Nesse caso, o contrato funciona como instrumento de compromisso, garantindo direitos e deveres enquanto o pagamento não é concluído.

A transferência definitiva ocorrerá apenas após a quitação e posterior lavratura da escritura e registro.

2. Imóvel com pendência que demanda regularização

   
   

Existem situações em que:

• o imóvel ainda precisa ser regularizado;

• há necessidade de averbação;

• existe ajuste documental pendente;

• há questão jurídica que demanda tempo para solução.

  
  

Nesses casos, as partes podem optar por celebrar contrato enquanto aguardam a regularização necessária para, posteriormente, lavrar a escritura.

É uma decisão negocial — que pode envolver riscos — mas que, em determinadas circunstâncias, é assumida conscientemente pelo comprador.

3. Negócios que exigem estruturação gradual

   
   

Algumas negociações envolvem:

• prazo para desocupação;

• resolução de inventário;

• quitação de ônus;

• reorganização patrimonial.

  
  

O contrato pode ser utilizado como instrumento preliminar até que o imóvel esteja apto para escritura e registro.

Onde está o risco?

O risco surge quando o comprador:

• acredita que o contrato já o torna proprietário;

• não entende que a escritura pode ser juridicamente exigível;

• não avalia se o negócio está apto à formalização definitiva;

• deixa de analisar a situação da matrícula antes de contratar.

  
  

Sem escritura (quando exigida) e sem registro, o comprador não adquire a propriedade perante terceiros.

Além disso, negócios estruturados apenas por contrato podem gerar insegurança se não forem bem redigidos e juridicamente analisados.

Escritura e contrato não são concorrentes — são etapas diferentes

É equivocado tratar contrato e escritura como se um substituísse o outro.

Na prática:

• O contrato organiza o negócio e cria obrigações.

• A escritura pública cumpre exigência legal (quando aplicável).

• O registro transfere a propriedade.

  
  

Cada instrumento tem função específica dentro da estrutura jurídica da compra e venda imobiliária.

A importância da análise antes de qualquer assinatura

Antes de optar por contrato ou escritura, é essencial avaliar:

• se a escritura é juridicamente exigível no caso concreto;

• se o imóvel está apto à formalização;

• quais riscos estão envolvidos na negociação;

• se o comprador está assumindo risco consciente ou desnecessário.

  
  

A decisão não deve ser tomada apenas por conveniência ou pressa.

Em muitos casos, a utilização de contrato particular é legítima e estratégica. Em outros, pode representar risco relevante.

Cada situação exige análise individualizada.

Conclusão

Escritura não é a mesma coisa que contrato.

A escritura pública é, em regra, obrigatória nos termos do artigo 108 do Código Civil para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis acima de determinado valor.

O contrato particular, por sua vez, é instrumento válido para estruturar obrigações e pode ser utilizado em situações específicas — como venda parcelada, regularização pendente ou negociação estruturada em etapas.

Mas nenhum instrumento substitui a necessidade de análise jurídica prévia.

Antes de assinar qualquer documento, é fundamental compreender:

• qual etapa do negócio está sendo formalizada;

• qual instrumento é juridicamente adequado;

• quais riscos estão sendo assumidos.

  
  

Segurança imobiliária começa antes da assinatura.